房地产政策累积作用下供需有望扭转

房地产：政策累积作用下供需有望扭转

房地产：政策累积作用下供需有望扭转 更新时间：2010-1-13 14:53:25 　　23个重点跟踪城市12月成交量环比增幅的中值是11.1%，比上月的升幅下降4个百分点。环比上升的城市有16个，环比下滑的城市有7个，与上月基本持平。　　供应：短期供给不足尚未得到显著扭转　　由于供给弹性有限，因此，虽然政府已出台了一系列调控政策，但普通住宅短期内新增供给难以大量释放。而调控政策对需求的抑制作用还未来得及完全体现，因而市场供需未显著扭转。在目前低库存的市场状态下，开发商有强烈的补库存动机，11月当月新开工面积环比99%的增幅印证了这一判断。　　住宅价格：还未呈现趋势性变化　　尽管供给需求尚未出现趋势性扭转，我们也观察到苏州、宁波、昆明的一手房、杭州的一二手房价格近2周来出现了略微下滑，其他城市如深圳、天津的一手房价格还在高位，福州的价格仍较平稳。总体价格还未呈现出趋势性变化。　　政策：12月中调控启动，1月将迎来政策密集出台　　12月中，中央正式开启对房地产的调控大幕，在中央层面，相继出台一系列政策，与中央的调控精神相一致，各地方特别是一线城市，也相继出台了地方的房地产政策。鉴于政策拐点已出现，我们于15日将行业评级下调到“中性”。　　土地市场：开发商积极补土地库存　　12月，土地市场无论供给还是需求都出现了大幅放量。60个大中城市住宅用地供应面积环比上升25%，住宅用地成交面积环比上升163%。成交楼面地价平均2663元/平米，环比上升29%，基本回到9月的高点。开发商依然存在强烈的补库存需求。　　重点公司销售：推盘量不足制约销量大幅上升　　万科近日公告了12月的销售数据，销售面积同比环比均出现了下滑，我们判断是由于当月推盘量不足造成的。但12月成交均价同比上涨了68%，一方面可能是推盘结构的原因，此外，住宅市场价格在高位未下跌，两者作用导致成交均价继续上行。保利、金地、招商4季度的推盘计划都没有显著提升，我们估计其12月销售量增速也很难显著超过市场平均增速。　　投资建议：　　我们对行业维持“中性”投资评级。　　由于政策转向、业绩实现的不确定性加大，我们认为，房地产板块之前的下跌，只是对房地产行业估值水平整体性的下移的反映，尚未反映出盈利可能的负面变化。　　由于目前还处于政策未出清阶段，未来政策的力度和影响还无法明确预判，如果未来房价出现下跌，成交量也低于原先的预期，那么，地产股10-11年的预测业绩需要向下做进一步的修正，不排除股价还有进一步下跌的空间。　　由于短期内缺乏正面催化剂，我们暂不推荐1月股票组合。今年3月份是个值得关注的时间窗口。未来中期的投资机会，我们会通过动态的报告提示投资者。

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