正本清源回归产品和管理-【资讯】

危机并不可怕,可怕的是危机度过之后,房地产企业仍未汲取到下一次应对危机的经验。经历了上一轮危机的开发商仍旧心有余悸,但是调整时间过于短暂,还未令开发商发生“质”的变化。

尽管很多开发商都表示不会重蹈覆辙,从这轮教训中吸取的教训是应该回归到产品。但房子依旧好卖,寻求改变与技术革命的推动力逐渐减弱。

“最近我到全国各地去了解,中国的房地产产品基本上没有进步,有的项目做得很糟。目前项目还是比较容易赚钱的,但今后不会如此容易了。”金地集团(600383)（600383.SH）董事长凌克不无担心地说。

与此同时,大部分企业没有建立对危机的应急机制,管理问题被掩盖。

产品提升的无作为

中建国际发展股份有限公司副总裁肖喜学在接受本报记者采访时也表达了与凌克相似的观点,“从技术创新的角度讲,开发商的确没有太多的进步。”

他提到,“地段好的房子销售自不用说。而前几年,开发商一直在卖概念。例如楼盘打出广告称西班牙风情或欧洲小镇风情,前期通过造概念就已经将房子卖出去了。”开发商缺少创新的动力,节能绿色环保停留在口头。

“归根结底商人还是逐利的。”肖喜学说。他观察到,有很多开发商也在尝试建造创新型产品,但对新技术的投入意味着增加成本。同位于北京北五环的两个住宅,面临着不同的命运,其中之一使用了新技术,开发商投入很多,但销售速度很慢;而另外一个楼盘更好地运用了概念,价格却越卖越高。“市场能接受到怎样的程度,政府是否有强制力推动,这都决定了开发商对产品创新的投入。”肖说。

不可否认的是,一些产品在技术方面有很大程度的创新,最后却被贴上豪宅的标签。

住宅和城乡建设部一直在推进住宅产业化,推进节能环保材料的运用,而实际推行过程中却遇到重重困难。

生产环保型建材的蒙娜丽莎陶瓷有限公司板材事业部副经理蒙政强告诉本报记者,虽然他们生产的名为PP板和QQ板的陶瓷比普通的地砖节约能源三分之二,符合国家节能标准,推广却很难。很多环保建材的生产商都面临着相似的问题。

推行住宅产业化成为万科（000002.SH）等少数企业的独舞。在多数开发商看来,推广创新技术,推行住宅产业化是行业内领军企业的责任。

房子不愁卖,房屋质量问题却频频爆发,投诉日益增多。较为极端的案例是近日发生的上海高楼倒塌事件。肖喜学告诉记者,从开发商的角度,同样不希望房屋质量出现问题。但是现行的管理机制带来了更深层次的问题,开发商通常将项目施工承包给建筑承包商,“以包代管”,选择一个好的建筑承包商,意味着工程质量更有保证。有施工经验的企业,会委派多名管理人员,分节点管理。监管监督工程质量的还有监理商,但肖认为其利益和开发商利益并非完全一致。极速扩张中的企业,没有更多的人力资源投入于此,另外很多民营企业更是没有精力顾及于此,将项目施工承包出去以后,就不再进行细节方面的管理,由此导致产品不符合设计的初衷。房地产企业面临的更深层次问题是企业内部管理的问题。

提升管理

中国房地产业协会秘书长朱中一在7月1日举行的“2009年中国房地产管理高峰论坛”上表示,企业应该在政策的指导下,充分利用政策给予的机会,实施科学有效的管理。

朱中一说,房地产行业与国家宏观经济密切相关。一方面,希望国家在制定政策时尽量保持政策的稳定性、连续性和适当的超前性。但实际制定的宏观调控政策又偏重于解决当前存在的问题。公共政策、产业政策、宏观调控政策和配套的法律法规,也难以协调。由于调控政策往往偏重于解决当时的问题,而开发商开发项目一般要有两年左右的开发时间,建成以后的使用又是几十年的时间。

朱中一提醒说,企业一定要关注宏观经济的走势,在管理当中要深入对房地产自身规律的认识,减少盲目性,防止随大流,尽量提高对市场前期的策划能力和实施过程当中的应变能力,努力提高驾驭市场的能力。

天鸿地产董事长柴志坤也向本报记者提到,在中国开发房地产,政策因素是影响企业行为的最大因素,开发商必须建立内部风险防范机制,抵御政策变动带来的风险。柴志坤认为从上一轮调整中,企业应该吸取的最大教训是管理好现金流,不要让企业财务负荷过重。

正略钧策管理咨询公司合伙人薛迥文也对本报记者说,中国的房地产企业还很年轻,只有经历过真正周期、真正熊市的企业才知道生存比发展更重要。薛指出,上一轮调整来临之时,包括万科都没有做好准备。此前万科也加入拿地大军中,只是后来调整迅速,才免于“落难”。而经历这次短暂的调整后,一些大企业已经开始意识到在公司管理体制上做出改变。他举例说,金地集团今年成立了战略规划部门,可以看得出金地对战略管理的重视,而战略发展研究部需要进行敏感性测试,以减小企业开发的风险。

他认为,中国的房地产企业迫切需要改变,“不要心存侥幸,很多政策都将会逐渐收缩,开发商对市场的单边上扬不要再抱有幻想。”

经济学家钟伟认为,相比制造业、金融业,房地产业的管理还处于十分落后的水平。“必须要改变拍脑袋决策的习惯,无论对产品定价还是扩张买地,房地产企业未来需要电脑和人脑共同作用的科学分析系统。”钟伟说。

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